市税に関する質問と答え（固定資産税関係）

私は、令和6年2月中に、これまで住んでいた土地・家屋をB氏に売却しました。この場合、令和6年度の固定資産税は誰に課税されますか

　令和6年度分の固定資産税は、あなたに課税されます。
　固定資産税は、1月1日（賦課期日）現在の所有者に、1年分を課税する税金です。このため、年の途中で売買した場合であっても、あくまで賦課期日現在の所有者に対し、当該年度分の固定資産税を課税することになります。
　なお、所有者は、原則として登記簿上の所有者となることから、忘れずに法務局で所有権移転登記の手続きをしてください。

土地の評価額が下がっているのに固定資産税が上がる土地もあるといわれています。なぜ、このようなことが起きるのですか

　バブル景気と言われた時期に土地の値段が急激に上昇したため、土地の値段が下落している今でも、税の基礎となる課税標準額が追いつかない状態が続いているためです。
　バブル景気と言われた時期に土地の値段が2倍にも3倍にも上昇し、それに伴って、一般の土地取引の指標である地価公示価格（国土交通省）も著しく上昇しました。その結果、地価公示価格と固定資産税評価額（市町村）との間に大きな格差ができてしまいました。その格差を少なくし、公的土地評価の均衡と適正化を図るため、平成6年の評価替えでは、地価公示価格の7割程度を目安とした評価を行うことになりました。そのため、固定資産税評価額の大幅な上昇となりましたが、評価額が2倍、3倍になったからといって、税額を2倍、3倍にしたのでは、税の負担が大きくなりすぎます。そこで税負担を緩和するため、毎年少しずつ税額を上昇させていく制度（負担調整措置）がとられました。
　具体的には、税額算出の基礎となる課税標準額（本来は評価額をそのまま使用する）を毎年少しずつ引き上げる方法をとっています。
　評価額が下落した今も、課税標準額は評価額に対してまだ低い水準にあるため、毎年、課税標準額を評価額に近づけていく必要があります。
　このため、「地価は下がるが、税額は上がる」といった逆転現象が起きてしまったのです。

庭の一部を耕して野菜を作っているのですが、この部分は畑としての課税にはならないのですか

　ご質問は、専用住宅の敷地の一部で面積的にも小規模な、いわゆる家庭菜園と呼ばれるものについてのことと思われます。
　一般に農地とは耕作の目的で利用され、適正な肥培管理（整地、播種、施肥、除草等）を行って、作物が栽培されている土地をいいます。
　ご質問の土地の場合、肥培管理が行われている点からすれば畑と認められなくもありませんが、土地の地目は、土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的に僅少の差異があるときでも土地全体としての状況を観察して認定しますので、この部分だけを区別して畑として取り扱うことはできません。また農地法でも、農家でない方が住宅の一部に自家消費等の目的で作物を栽培している土地については、農地法の適用はないとしています。
　以上のことから、この部分についても宅地として評価し、課税しています。

道路として使用している土地はどうなりますか

　個人所有の私道については、公共の用に供する道路に該当する場合を除き、原則として課税されます。ただし、公共の用に供する道路に該当しない場合であっても、所有者がなんらの制限を設けず、複数人の利用に供されている道路は、その公共性を考慮して一定の条件を満たしているものについては、申請により固定資産税が免除されますので、詳細につきましては資産税課までお問い合わせください。

既存住宅を取り壊して住宅を新築する場合、住宅用地の特例が適用になるのか教えてください

賦課期日（1月1日）現在、工事中の土地や建設予定地は住宅用地にはなりませんが、次の1から4全ての要件に該当する場合には、住宅用地の特例措置が適用になります。

1. 当該年度の前年度の賦課期日において住宅用地であったこと。
2. 住宅の新築が、建替え前の住宅の敷地と同一の敷地において行われること。
3. 当該年度の前年度の賦課期日における建替え前の住宅の所有者と建替え後の住宅の所有者が原則として同一であること。
4. 当該年度の賦課期日において、住宅の新築工事に着手していること。

• 住宅用地に対する課税標準の特例

令和4年11月に住宅を新築する予定で土地を取得し、令和5年2月に着工しました。住宅用地の認定はどのようになりますか

　「住宅用地」とは、専用住宅又は併用住宅の敷地の用に供されている土地をいいます。従って、住宅を建てる目的で取得した土地であっても、賦課期日（1月1日）現在、工事中の土地や建設予定地は住宅用地にはなりません。駐車場や店舗・事務所と同じ非住宅用地として課税されます。

• 住宅用地に対する課税標準の特例

私は、令和4年10月に古い住宅を取り壊して、駐車場にしたのですが、令和5年度の土地の税額が、急に上がりました。なにか理由があるのでしょうか

　住宅政策の見地から、住宅用の宅地、いわゆる、住宅用地については「課税標準の特例」措置として、課税標準額を価格の6分の1または3分の1に軽減することによって、税額が軽減されるしくみになっております。
　ご質問の場合も、この措置によって、税額が軽減されていました。しかし、令和4年10月に家屋を取り壊し、駐車場敷地に用途を変更したことで、令和5年1月1日現在は、住宅用地の特例措置を受けられませんので、税額が急に上がったわけです。
　また、逆に更地、事務所・店舗敷地などの土地から、住宅用地にすると、当然、税額は軽減されます。

住宅用地は、固定資産税が軽減されると聞きますが、店舗と住宅が一緒の場合はどうですか

　この場合の住宅用地の算定は、住宅の部分の床面積が建物全体の床面積のどのくらいに当たるかが判断の基準になります。
　たとえば、地上4階以下の併用住宅の場合、

1. 建物全体の床面積のうち住宅部分が4分の1以上2分の1未満の場合、敷地面積の2分の1が住宅用地になります。
2. 建物全体の床面積のうち住宅部分が2分の1以上の場合、敷地面積全部が住宅用地になります。

• 住宅用地に対する課税標準の特例

私は、令和5年12月に分譲マンション（敷地の所有権付）のうちの一区画を住居として購入しました。令和6年度分の固定資産税はどのように計算されますか

　家屋については、マンション全体の固定資産税額をあなたの持分の割合によってあん分し、税額を算定します。
　土地についても、敷地全体の固定資産税をあなたの持分によってあん分した額を納付することになります。

私は、令和2年3月に住宅を新築しましたが、令和6年度分から税額が高くなりました。なぜでしょうか

　新築された住宅が一定の要件を満たすときは、新たに固定資産税が課税される年度から3年度（長期優良住宅の場合は5年度）分に限り税額が2分の1に減額されます。したがって、令和3年度～5年度分について減額されていたため、令和6年度分から高くなったものです。
　なお、3階建以上の準耐火木造住宅及び非木造住宅は、5年度（長期優良住宅の場合は7年度）分が減額されます。

• 家屋に対する課税

新築住宅の固定資産税は、3年間2分の1になるそうですが、店舗と住宅が一体となった建物の場合はどうなりますか

　この場合は、住宅部分の床面積が建物全体の床面積の2分の1以上であることが必要です。そのうえで住宅部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であれば、住宅部分について、一般住宅同様120平方メートルまで、減額が適用されます。

• 家屋に対する課税

私は、飲食店を経営していますが、テレビや冷蔵庫にも償却資産の課税があるのでしょうか

　まず、そのテレビや冷蔵庫を一般の生活用品として所有し、使用しているときは課税の対象になりませんが、業務用として使用しているテレビ、冷蔵庫、エアコン、パソコンなどは、課税の対象になります。
　なお、課税の対象となる償却資産は毎年1月31日までに申告していただくことになります。

• 償却資産に対する課税

貸しビルに賃借人（テナントの入居者）が取り付けた内装等の附帯設備の固定資産税は誰に課税されるのでしょうか

　附帯設備についての固定資産税は社会通念上一体として家屋を構成するものとして、その家屋の所有者に課税されますが、平成16年4月1日以降にテナントの入居者が取り付けた内装等の附帯設備は、取り付けた賃借人（テナントの入居者）に、家屋とは別に償却資産として課税されます。

• 償却資産に対する課税

これから購入したい土地の評価額を調べるため、その土地の登録事項証明書の交付申請をしましたが、「所有者の委任状がなければお出しできません。」と言われました。これはどういう理由ですか

　所有者のプライバシーを守るためです。
　資産税課では、固定資産税を課税するために所有者の財産状況を調べ台帳を作成します。したがって、この課税台帳の内容を第三者に知らせることは、所有者にとって不利益になります。そのため、法律で、所有者以外の人に、固定資産課税台帳をみせたり、台帳に基づいて証明書を交付することを、禁止しています。所有者と同居の親族の方や、所有者の委任状のある方は差しつかえありません。
　また、平成15年度から、借地人・借家人は、借地・借家対象資産について、固定資産課税台帳の閲覧や証明書の交付申請ができるようになりました。借地人・借家人については、その賃借料等に固定資産税が転嫁されている場合もあり、その場合は固定資産税の実質的な負担者であるとも考えられることなどの理由により法律に位置付けされました。借地人・借家人が申請する場合は、権利関係・権利対象物件を示す賃貸借契約書等が必要となります。
　なお、証明書の交付申請は、税制課諸税証明グループC8番窓口になります。

固定資産税については、次のような疑問があるときはどうしたらよいでしょうか

質問内容
　（1）家屋を新築し、縦覧期間中に課税台帳の閲覧をしたところ、価格が高いと思いました。
　（2）土地・家屋を売却しているはずなのに、納税通知書が届きました。
　（3）土地や家屋の新たな取得はないのですが、税額が急にあがりました。

回答
　（1）については、窓口の職員に気軽にお尋ねください。それでも納得しかねるときは、納税通知書の交付を受けた日後3か月以内に、市の固定資産評価審査委員会に対して、審査の申出をすることができます。
　（2）については、昨年中に登記が済んでいるかどうかをご確認ください。
　（3）については、土地の用途が変わっていないか、家屋の軽減期間が終了していないか、をお確かめください。

　ご不明な点がある場合は、資産税課までお問い合わせください。